東京のトランクルームのこんな活用法

銀行などの預金金利が昔のように５％以上もあれば、不動産投資が見直されることも少なかったかもしれない。
現状では限定された地域や物件で厳しく選別されているが、バブル以降、再び投資が回復の兆しをみせている。しかし、今後の不動産の収益力には不安材料も多く、十分な吟味が必要である。不動産の投資需要は超低金利で回復したといえるだろう。
では実際の不動産の収益率はどうなのであろうか。１年間に得られる賃料収入を取得価格で割った割合を利回りといい、これを不動産の収益率とみるケースが多い。

不動産の場合、銀行預金などとは異なり、購入時のコスト（税金や手数料）や保有時のデメリット(空室リスクや保有課税）がある一方、減価償却等の節税メリットもあり、買う側の事情によって効果は異なる。ただし、価格上昇を前提とした投資は今では通用しない。
不動産の取引額は桁はずれに大きいものであるにもかかわらず、市況を十分に読まずに不動産ビジネスに手を出して失敗した事例は数多い。大手の金融機関や事業会社、さらにはプロと呼ばれる不動産会社も例外ではなく、いまだにその失敗の後遺症に苦しんでいる。

また、個人でも相続税対策といって不動産を利用した節税をもくろんで破産に追い込まれた人も数えきれず、訴訟まで起きている。多額の資金を必要とする不動産取引に、不動産の今後の市況予測のために十分な情報収集をするのは当然であり、そのために必要な時間やエネルギー、お金を惜しんではならない。
これまで、学校では不動産のことは何一つ教えていなかったが、今後は誰もが不動産のことをもっと科学的に学ぶ必要があるのではないだろうか。不動産市況をどう見るのが正解なのだろうか。
まず言えることは市場動向を知らずして、不動産に手を出すなということである。不動産のビジネスで重要なことの一つは、不動産の市況を正確に知って、その流れに沿った方法をとることである。
しかし、不動産のプロといわれる人たちも、実は土地やマンション、住宅、オフィスなどの個別の物件内容を知っているだけで、その物件が今後、不動産市場でどんな位置づけになるのかを総合的に判断できる人は少ない。不動産は、経済活動をするときに必要不可欠のもので、金融情勢、税制、さらには建築資材市況などとも密接な関係があるため不動産市場だけで判断することは難しく、危険でもある。
また、不動産は業界外の人には理解しがたいと考えられているが、ごく普通の経済的価値や国民の意識の変化などを読み取ることができる人にとっては、不動産市況の動向を知ることは容易である。さらに不動産市況を正確に知るには、各種の不動産市場におけるデータを過去10年間のグラフにしてみるとよい。

たとえば、公示地価が発表されても、前年比だけをみるのではなく、10年間のグラフで見るとトレンドを読み取ることができる。すなわち、「点」でなく「線」にしてみることが判断を誤らないことになるのである。
不動産市況を正確に知るには、データをみることが重要。 1990年のバブル崩壊前後の数年間、大都市圏で土地を比較的多く所有する家庭での相続税に対する心配には相当なものがあった｡
とくに物納という制度をよく知らず、土地神話を信じていた人々のその後の苦労は気の毒というほかない。まず市場動向を調べてみよう。
不動産についての新聞、週刊誌、経済誌などの記事についての国民の関心は強い。とくに土地や住宅の価格、家賃の動向は、定期的に発表されるケースが多い。
ただし、そこで行なわれる解説は一方的なものになりがちなので、十分な注意が必要である。たとえば、３月には毎年のように「公示地価」が発表され、全国各紙のトップ記事となり、テレビなどでもトップニュースとして取り上げられる。

そこでは各地域の数字が並んで紹介され、必ず解説がつく。しかし最近では、10年近くも地価が下落し続けている理由を「長引く不況によって」という言葉で片づけがちである。
不況によって需要が多少落ち込んでいることは間違いないところであるが、過去5～10年間日本には何度も不況があったが、そのつど地価が下落したことは皆無である（地域によって一時的な下落はあった）。また、９６年には住宅地価の下落率が鈍化したことで「住宅地価は底を打った」という解説もあった。９８年以降、住宅地価の下落幅は拡大した。
一時的に下落率が鈍化したのは、超低金利政策によって住宅バブルが発生し、住宅地価を下支えしたにすぎず、その下支えができなくなった９８年以降、下落幅が拡大したのである。マスコミの記事や各種の発表を鵜呑みにてはいけない。

最近では、不動産市況は株式相場、為替相場などと並んで国民的関心があり、新聞、テレビ、週刊誌、経済誌などで数多くの時間とスペースをさいて報道されるようになってきた。それは企業活動においても、個人生活においても重要な事柄であるからにほかならない。
そのため不動産市況に関するデータや資料も、行政、民間を問わず一段と充実するようになってきて、その正確度も急速に増してきている。天気予報の正確度に近づきつつあるといえるかもしれない。
しかし、そのデータについては残念なことも多い。それは市場における数字そのものを時間差少なく正確にとらえてはいるが、ある時点の断面にすぎないものが多く、市況の長期の流れにおける現在の位置や今後の予測をするときに必要な数字とはなっていないため、市場動向を読むには十分ではないのだ。
つまり不動産ビジネスを行なうには、現時点の情報のみから判断していてはリスクが大きいため、過去と現在を見比べながら将来を予測し、計画、実行していくことが成功につながる。すなわち、不動産の市況は「点」ではなく、「トレンド」でみていくことが重要なのである。
不動産関連データの見方、探し方について。土地の価格については、国から発表される公示地価（例年３月下旬発表）や基準地価（９月下旬）が有名だが、前年比×％といった単純な比較でなく、直近10年程度の価格（金額）をグラフにしてビジュアル化してみると、よりわかりやすくなる。大企業の総務あるいは財務担当者なら、「土地白雪」や「首都圏白書」は必須の害であろう。

市場の変化には時間差・地域差があることをまず理解しよう。不動産ビジネスでは、市況の変化を正確に把握することは困難だと考える人が多いが、これまで述べてきたように市況の指標を数字でとらえ、注意深く観察しておけば市況の変化に気づくことができる。
さて、９０年のバブルの時、東京都心で商業地価の上昇が始まり、郊外、そして地方圏へとバブルが波及していったことはわれわれの記憶に新しい。しかし、バブルが崩壊して、最初に不動産価格が下落し始めたのは東京都心部からであった。
そのなかでも商業地価が先頭を切って下落し、現在東京都心部では一部底を打ちつつある。これは取引件数の多い地域ほどその時の価格形成が早く、取引件数の少ないところについては、なかなかその時の実態が明らかになりにくいからである。現在では、東京都心部がバブルの清算が最も進んでいる。
逆に首都圏の郊外や地方都市の住宅地は、今も住宅バブルで割高のままになっているが、早晩、これらの価格が再調整されることは確実である。

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